Le sujet du jour : Financer l'acquisition d'un bien immobilier

Parmi les nombreux défis qu'il faut relever pour acquérir un bien immobilier, le financement représente un des points les plus importants.

Il existe une multitude de possibilités, hors financement sur ses fonds propres, et il n'est pas toujours facile de faire le meilleur choix.

En cette période de crise, où les banquiers sont assez méfiants, il n'est pa simple ni aisé d'obtenir un prêt aux meilleures conditions, malgré la baisse significative des taux du crédit.

Nous allons faire un tour d'horizon des différentes possibilités d'emprunt, sachant que tout dépend de la situation personnelle de chacun.

Le prêt à taux zéro :
Ce prêt est exclusivement accordé pour la première acquisition d'une résidence principale et vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années.
Il n'est accordé qu'à des personnes physiques dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds, établis selon trois zones d'habitation.
Le bien acquis peut l'être dans le neuf ou dans l'ancien et le prêt peut également être accordé pour des travaux de mise aux normes d'un logement ou de transformation d'un local non destiné à l'habitation en logement.
Le montant du prêt, pour le financement d'un logement ancien, varie de 8.250 € à 29.250 € en fonction de la zone d'habitation et du nombre de personnes vivant au foyer.
En tout état de cause, il est limité à 50% de votre financement total.
Les remboursements s'effectuent par mensualités constantes, sur une période de 6 à 22 ans, selon le niveau de vos revenus.
Ce prêt est accordé par tout établissement de crédit qui a passé une convention avec l'Etat.

Le compte épargne logement (C.E.L.) :
Il se caractérise par une totale liberté quant au montant épargné et à la disponibilité des fonds.
Les prêts sont accordés au titre de la résidence principale, si le logement est occupé au moins 8 mois par an par le bénéficiaire ou ses ascendants, descendants, ceux de son conjoint ou un locataire sans lien familial.
En aucun cas il ne peut financer l'achat d'un terrain seul.
Les prêts accordés au titre de la résidence principale ou secondaire permettent :
- d'acheter un logement neuf ou ancien,
- de construire, d'améliorer ou d'agrandir une résidence.
Intérêts et primes sont exonérés de l'impôt sur le revenu, à l'exception de ceux des plans de plus de 12 ans, par contre les prélèvements sociaux sont effectués sur les intérêts.
Le souscripteur peut disposer des fonds à sa convenance et peut bénéficier des avantages liés à l'épargne- logement au bout de 18 mois.
Le montant maximal du compte, hors intérêts capitalisés, est de 15.300 €.
Le taux nominal de rémunération est de 2/3 du taux du livret A et il est versé une prime d'épargne égale à la moitié des intérêts avec un plafon de 1.144 €.
Si le compte a bien fonctionné pendant 18 mois, le titulaire peut obtenir un prêt maximal de 23.000 €, sur une durée de 2 à 15 ans, avec un taux d'intérêts de 3,25%.

Le plan d'épargne logement (P.E.L) :
A l'inverse du C.E.L., le plan d'épargne logement nécessite une phase d'épargne de 4 ans minimum et d'un maximum de 10 ans.
Un versement minimum de 540 € par an est exigé, avec un versement initial minimum de 225 €.
Il est possible d'effectuer des versements libres à tout moment en plus des versements programmés.
Le taux nominal annuel est de 2,5% et la prime d'état est égale à 2/5 des intérêts versés par la banque, avec un plafond de 1.525 €.
En cas de rupture du plan avant 3 ans révolus il y a transformation rétroactive en C.E.L. et rémunération des fonds retirés ou laissés au taux du C.E.L.
Le montant maximal du prêt accordé au terme normal du plan est de 92 000 € et la durée du prêt peut aller de 2 à 15 ans.
Le taux maximal du prêt est de 4,2% hors assurances.
Il est possible au souscripteur de solliciter un prêt complémentaire en sus du prêt lié au plan d'épargne- logement, aux conditions habituelles des prêts immobiliers.
Dans le cadre d'un prêt complémentaire le prêt P.E.L. est considéré comme apport personnel.

Les prêts classiques :
C.E.L. et P.E.L. ont comme point commun la nécessité d'une épargne initiale, sur un certain nombre d'années, ce qui n'est pas forcément planifié et donc incompatible avec une acquisition spontanée.
En outre, tout comme pour le prêt à taux zéro, le montant du prêt accordé est plafonné.
Il reste donc les prêts immobiliers classiques, qu'il n'est pas toujours facile de négocier.
Il ne faut pas perdre de vue que l'obtention d'un prêt sera bien plus facile si vous disposez déjà d'un apport initial conséquent (minimum 20%) ou de sérieuses garanties.
Les taux du crédit sont assez bas à l'heure actuelle et la baisse de l'immobilier peut permettre la réalisation de très bonnes opérations immobilières.
Le placement "pierre" a toujours été et sera toujours un investissement de bon père de famille.
Les offres en matière de prêts immobiliers sont nombreuses, nous ne pouvons que vous conseiller de bien les comparer et de ne pas vous engager sur un projet risquant de dépasser vos possibilités financières, surtout en cas de "coup dur" (perte emploi, maladie...).

Auteur : Pierre FABRE / www.france-immoplus.fr