Si chaque syndicat de copropriétaires est libre du choix de son syndic, l'opération d'éviction
n'en est pas moins délicate à mener, notamment quand elle intervient dans une atmosphère
conflictuelle.

Aussi faut-il la préparer avec précaution, rigueur et méthode.

Changer de syndic, c'est, d'une part, le révoquer si l'on est en cours de mandat ou ne pas
renouveler son mandat, et, d'autre part et au même moment, désigner un nouveau syndic
pour le remplacer.

Il faut être certain de réunir une majorité suffisante pour la révocation et l'élection du
nouveau syndic; Un refus de l'assemblée pourrait se révéler catastrophique.

Avant d'engager le processus de changement (recherche, sélection, résolution présentée en
assemblée), il vaut mieux prendre le temps de discuter avec les autres copropriétaires pour
les convaincre de la nécessité d'une gestion par un nouveau syndic.

Un refus de l'assemblée pourrait entraîner la démission surprise du syndic imposant de faire
nommer un administrateur provisoire.

Légalement, le projet de changement de syndic peut parfaitement être initié par un seul
copropriétaire déterminé, mais il aura beaucoup plus de chance d'aboutir s'il est porté
par une majorité des copropriétaires.

La première démarche à faire est la recherche discrète d'un nouveau syndic, après avoir
préalablement bien défini les besoins de la copropriété en termes d'état d'entretien de
l'immeuble, de comptabilité, de contentieux en cours ou d'actions à envisager contre l'ancien
syndic, d'importance des salariés à gérer, etc.

Le mieux est de contacter plusieurs syndics recommandés par le bouche à oreille, et après
une petite enquête sur les copropriétés qu'ils gèrent.

Une fois obtenues les propositions de contrat, il faut s'atteler à les comparer en tenant
bien sûr compte du prix demandé mais aussi de leurs disparités.

Le coût d'un syndic est difficile à évaluer, les honoraires de base correspondant à la gestion
courante ne représentant, en effet, qu'une part de sa rémunération. L'autre part est constituée
par les prestations particulières (forfaits administratifs, gestion des sinistres, honoraires sur
travaux, assistance aux rendez-vous d'expertise, tenue d'assemblée hors heures ouvrables, etc.).
Chaque poste de prestation particulière doit être évalué en fonction de la situation de la
copropriété.

A moins d'une faute particulièrement grave du syndic justifiant de demander sa révocation
lors d'une assemblée générale spécialement convoquée pour cela, le changement de syndic
se fait, en règle générale, au cours de l'assemblée générale annuelle.

Les partisans du changement doivent adresser une lettre recommandée au syndic pour qu'il
inscrive à l'ordre du jour de la prochaine assemblée la révocation du syndic et l'élection
d'un nouveau syndic.
La lettre doit être adressée plus d'un mois avant la date de l'assemblée afin que le syndic
ne puisse pas se soustraire à son obligation d'inscrire les questions à l'ordre du jour.
Elle doit être obligatoirement accompagnée du (ou des) contrat(s) du candidat syndic à joindre
à la convocation pour l'assemblée. A défaut, l'assemblée ne pourra valablement délivérer.

Si le syndic en fonction veut être réélu ou rester en place, il essaiera de préparer l'assemblée.
Les partisans du changement doivent donc, eux aussi, la préparer. Pour cela ils doivent prévoir
un candidat à la présidence de la séance, et un candidat au poste de secrétaire qui ne soient
pas des inconditionnels du syndic en place.

Après l'assemblée, l'ancien syndic dispose d'un mois à compter de la date de cessation de
ses fonctions pour transmettre à son successeur les archives de la copropriété, les fonds
disponibles et l'état de la trésorerie.
Deux mois plus tard, il doit remettre les comptes définitifs (comptes individuels des
copropriétaires et comptes du syndicat).
S'il ne respecte pas ces obligations, une procédure d'urgence est prévue (assignation en
référé) permettant d'obtenir sous astreinte la condamnation du syndic à s'exécuter.

Auteur : Pierre FABRE / www.france-immoplus.fr