L’évaluation d’un logement est une étape très importante dans tout processus d’acquisition. Que vous soyez vendeur ou acheteur, il faudra passer par là pour connaître la valeur du bien afin de sortir gagnant de l’opération. Même lors des successions, les héritiers qui désirent se répartir des parts d’un logement procèdent à des évaluations.
L’évaluation par comparaison
La technique des comparables est la plus utilisée pour les évaluations de biens immobiliers parce que c’est la plus facile à appliquer. Dans le secteur de l’immobilier, cette technique est considérée comme la plus pratique pour obtenir la valeur d’une propriété.
Sommairement, cela consiste à identifier un certain nombre d’immeubles comparables (au moins 3; pas plus d’une dizaine) avec des caractéristiques se rapprochant de celles de l’immeuble sujet. Dans un premier temps l’évaluateur doit collecter les informations du marché ainsi que les analyser pour cibler des biens comparables (qui ont été cédés récemment) grâce auxquels on peut établir la valeur du logement sujet. Une fois les propriétés comparables identifiées, l’évaluateur devra adapter les comparables pour que leurs caractéristiques soient exactement les mêmes que celle du sujet. C’est-à-dire que si un comparable dispose d’un garage alors que le sujet n’en a pas, l’expert devra déterminer la valeur contributive de ce garage puis la soustraire de la valeur totale de la propriété évaluée. La plus grande partie du travail consiste pour l’expert à estimer, en se servant du facteur de comparaison, la valeur contributive des éléments de propriété (présence de piscine, de salle d’eau, de grenier, etc.) pour les déduire ou les rajouter à la valeur des comparables afin qu’ils soient entièrement identiques.
L’évaluation par capitalisation
Une autre technique, souvent utilisée, c’est celle de l’évaluation par capitalisation. Cela consiste à ne pas évaluer le bien sur la base de sa valeur intrinsèque mais à partir du prix auquel vous pourriez le louer. Il s’agit d’une méthode assez pratique également, surtout lorsqu’il n’y a pas beaucoup de biens similaires dans la zone pour appliquer la méthode de l’évaluation par comparaison. A partir du moment où vous calculez le loyer, on peut déterminer le taux de rentabilité.
L’évaluation par calcul du coût de la construction
Cette technique a pour but de valoriser le bien immobilier à partir du coût de la construction, à cela il faut appliquer un coefficient de vétusté qui varie selon la nature du bien. Cette technique est à utiliser pour les maisons nouvellement bâties.